вопрос:
составляющие стоимости квартир

О ценах на жильё в Европе и Америке: старение и снос дома

Сколько стоит квартира? Встает вопрос о частной собственности на землю, на которой стоит дом с квартирами.

Сколько стоит квартира? Если кто думает, что цена квартиры зависит только от района, то в пузырях пирамид недвидимости оно может и так, а в реальной экономике цена квартир определяется совсем другими факторами.

Квартира (апартамент) - это только один из видов недвижимости (real estate). Квартира, промышленный объект и бизнес-помещения и др. - капитальные здания и сооружения - являются специфичной недвижимостью, так как любое строение подвержено износу. Для людей, проживших долго, износ зданий и сооружений очевиден (виден глазами), однако для молодёжи каждый дом является вечным http://netnotebook.net/reply.pl?q=парфенон парфеноном, живущим тысячелетия.

Стоимость квартиры в капиталистических странах состоит из стоимости дефицитного*(!) участка земли под домом и собственно жилищного дома.

* - разумеется, при правильном месте выбора района квартиры.

Однако не факт, что в собственность включена доля в земельном участке. Покупатели обращают ли внимание на эту земельную деталь при покупки апартамента? Полная частная собственность на землю в городе!

Стоимость доли в земельном участке колеблется обычно от 5% (многоэтажные многоквартирные дома в отдалённых районах без явной перспективы) до 90% (старый квартирный дом в центре на большом участке земли).

Дом вместе с квартирами не вечен в суровой реальности смены финансовых интересов, погодных явлений и физического, морального старения. Дом (здание) эффектиано живет 20-30-40 лет, потом начинаются перестройки и очень капитальные ремонты.

Если рассуждаать по принципу через 30 лет хоть потоп, то эту статью о стоимости квартир можно смело не дочитывать до конца.

Дефицит квартир в США, Канаде, европейских странах

В развитых странах не было дефицита жилья с послевоенных времён, с 1950 года, можно сказать что дефицита квартир не было вообще никогда. Потому что речь с статье идёт о частных квартирах, а частная квартира может быть только в рыночной экономике.

Так как в большинстве стран нет недостатка в площадях, а есть избыток недвижимости в виде зданий, то наступает момент, когда собственнику дешевле здание снести, чем делать ремонт, модернизировать, реконструировать.

Об амортизации квартир и домов рассказано в статье Недвижимость, теряющая первоначальную стоимость вследствие износа
Правила, при соблюдении которых можно получить доходность инвестиции в недвижимость. В конце пост-индустриальной эпохи.
К группе недвижимости, со временем теряющей стоимость, относятся здания и сооружения производственного назначения; жилая недвижимость, бизнес-недвижимость.

Многоквартирный дом морально устарел, подлежит сносу

Какая стоимость квартиры в этом доме? Стоимость квартиры зависит от... формы собственности.

Если владелец сносит квартирный дом, то он не продлевает договоры найма или предлагает варианты переезда, найма квартир в других своих домах или в домах коллег по бизнесу. Вот и всё.

Теперь о цене квартиры в доме, где квартиры находятся в собственности частных лиц. Дом и квартиры в доме состарились, крыша после всех ремонтов течёт (еще вопрос, на чьи средства ее ремонтировать), стены трескаются, перекрытия и фундамент трещат, балконы того и глядишь обвалятся. Соответственно рвутся трубы - течёт канализация, водопровод, водяное отопление. Квартиры превращаются из элитного жилья в трущобы.

Соответственно износу дома падает и стоимость квартир, и социальный статус жильцов. Состоятельных жильцов сменяют всё более низкие слои общества.

И вот наступает момент, когда принимается решение снести дом. Кто принимает решение о сносе? Для простоты примем, что решение о сносе квартирного дома принял орган, обеспечивающий безопасность в муниципалитете.

Кто оплачивает снос? Оплачивает снос тот, кому принадлежит строительный мусор (в т.ч. стены бывшей квартиры) - то есть владельцы квартир. Есть различные меры (в т.ч. судебные процедуры), принуждающие к сносу, иногда есть финансовые помощи (или полное финансирование сноса).

И что, владельцы квартир остаются еще и должны муниципалитету? В общем случае - да. Их квартиры угрожали безопасности и несли ущерб городу (трущобы никак не способствуют процветанию города).

Встает вопрос о частной собственности на землю, на которой стоит дом с квартирами

Если участок принадлежит муниципалитету, то он как разрешил строительство квартирного дома, так и принял другое решение: например, дал разрешение на строительство супермаркета согласно перспективному градоустройственному плану - так муниципалитету выгоднее (скажем, приход налогов с владельца супермаркета выше). Если по нормативам квартиры еще чего-то стоят, то может быть выплачена даже компенсация "за неиспользованный до конца ресурс". Это просто бизнес, и ничего больше. На Западе нет отношения к квартирам как к чему-то святому, самому дорогому в жизни человека.

Если участок под домом принадлежит владельцам квартир, то ситуация кардинально отличается от "муниципального" варианта. Если апартаментный дом не угрожает безопасности и пр., то решение о сносе дома могут принять только все владельцы квартир* и земельного участка. Например, поступило выгодное предложение от застройщика о покупке этого земельного участка.

* - разумеется, в земельном законодательстве есть меры по отчуждению земли в случаях устройства дорог и "прочих стратегических объектов", прочих градоустроительных мероприятий. Разумеется, с финансовыми компенсациями. В крайнем случае вопросы справедливости компенсаций разрешает суд.

Цена земельного участка под домом выросла (если покупали квартиры в правильном месте), почему бы не продать земельный участок? В документе на собственность у каждого собственника квартиры абсолютно чётко указан весь земельный участок и его доля (в квадратных метрах земли). Чувствуете разницу? А городская земля стоит не одну тысячу евро за квадратный метр.

Так что ключ к стоимости квартиры в европах-америках лежит в земле. Но как же квартиры в Израиле, где частная собственности на землю специфична?

P.S. Небоскребы с подземными этажами строят не по причине амбиций, а по причине дороговизны земельных участков - как можно больше квадратных метров здания уместить на квадратном метре земельного участка.